933-2721 на главную карта сайта e-mail
Crown-Galaxy
Главная|О компании|Нас рекомендуют|Информация для посетителей|Обзоры рынка недвижимости|Заявка|Поиск

Обзоры рынка недвижимости

12.01.2014

Что такое перепланировка и переустройство квартиры?

Наши клиенты после покупки квартиры часто задают вопросы по поводу ремонта квартиры, ее перепланировки или переустройства. Что можно переустроить, а что нельзя, и чем отличается перепланировка от переустройства? А также как можно оформить и получить разрешение на эти виды работ? И что будет, если купить квартиру с незаконной перепланировкой? Можно ли провести перепланировку без разрешительных документов?

Ответы на эти вопросы можно найти ниже:

Жилищный Кодекс РФ, глава 4 разъясняет, что существует два вида видоизменения жилых помещений:

  • Если существующую конфигурацию квартиры видоизменяют, то это называется перепланировкой квартиры;
  • Если производится перенос сантехнического, инженерного, электрического или иного оборудования с одного места квартиры на другое, то это называется переустройством квартиры.
  • Отсюда следует, что демонтаж межкомнатной перегородки, возведение новой стены - это перепланировка, а перенос сантехнических или газовых труб - это переустройство.

    Главное здесь следующее: и в том и в другом случае все изменения требуется вносить в технический паспорт на квартиру.

    Прежде, чем затеять грандиозный ремонт с переносом оборудования или устройством новых проемов необходимо узнать некоторые правовые нормы и акты.

    Если вы хотите узаконить свою перепланировку и переустройство, то вам, следует обратиться за разрешением в соответствующие органы местной власти. Занимается этим межведомственная комиссия при районной администрации (МВК). Здесь вам расскажут, какие требуются документы, чтобы получить разрешение на перепланировку или переоборудование. Эта комиссия в течение полутора месяцев должна или выдать разрешение или отказать, обосновывая свое решение.

    Согласно Жилищному Кодексу Российской Федерации ст.25, переустройством принято считать:

  • замену инженерного, сантехнического или технологического оборудования;
  • устройство санузлов, установку ванных и душевых кабин, кухонных помещений;
  • перенос инженерных сетей – канализации, электрических, газопроводных, водопроводных;
  • переустановку радиаторов отопления и газовых приборов;
  • установку нового инженерного оборудования, которое требует увеличения потребления воды, электричества или газа;
  • установку кондиционеров, антенн и прочего наружного оборудования;
  • замену газовых плит на электрические печи, дровяные или наоборот.
  • Все эти изменения являются переустройством и требуют внесения в технический паспорт жилого помещения - (ЖК РФ ст.25, ч.1). Однако в Жилищном Кодексе говорится о переустройстве, но не упоминается о переоборудовании. Постановление от 27 сентября 2003 года «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» пункт 1.7.1.:

    …переоборудование жилых помещений может включать в себя:

  • установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;
  • перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
  • устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат;
  • прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов;
  • электрических сетей;
  • устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
  • В ЖК РФ ст.25, ч.2 говорится, что любое изменение конфигурации жилого помещения должно вноситься в его технический паспорт. При этом конфигурация квалифицируется, как перепланировка, хотя технический паспорт, состоящий из 4 разделов словосочетания «конфигурация» не содержит. Зато в нем имеется четкое понятие «план квартиры». При современном подходе к строительству жилья часто в новых домах отсутствуют перегородки. Они лишь обозначены условными линиями выложенными на полу кирпичами. Именно по этим наметкам работники БТИ и делают планы квартир для технического паспорта. Постановление правительства РФ от 13.10.1977 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» указывает, что технический паспорт на квартиру выполняется либо, когда жилые строения принимаются в эксплуатацию, либо при постановке их на учет в жилищном фонде. Поэтому, если в вашей квартире отсутствовали перегородки на момент её покупки, то это вовсе не означает, что вы можете их устраивать, где вам заблагорассудится. В техническом паспорте, который должен быть у вас на руках вы можете посмотреть, где и что располагается, и зафиксировано на государственном уровне. К перепланировке жилого помещения согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 п.1.7.1. можно отнести:

  • перенос и разборку перегородок;
  • перенос и устройство дверных проемов;
  • разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир;
  • устройство дополнительных кухонь и санузлов;
  • расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений; устройство или переоборудование существующих тамбуров.
  • Перепланировка не разрешается, если в результате этого:

  • нарушается прочность или разрушение несущих конструкций здания;
  • происходит ухудшение внешнего вида фасада и его сохранность;
  • нарушаются противопожарные нормы;
  • затрудняется доступ к инженерным сетям и к устройствам, отключающим сети в случае непредвиденных обстоятельств;
  • устроенные новые жилые помещения лишаются естественного освещения или приборов отопления;
  • нет согласия всех проживающих в квартире совершеннолетних жильцов и собственника жилья.
  • Незаконной перепланировкой считается самостоятельное переустройство или перепланировка квартиры без какого-либо на то разрешения уполномоченных органов.

    В отношении жилых помещений, где произведена перепланировка или переоборудование существует закон, предусматривающий ответственность согласно ст. 29 ч.3 ЖК РФ. Жилищный кодекс говорит, что владелец жилого помещения (собственник или наниматель на правах социального найма) сделавший перепланировку или переоборудование без разрешения на то соответствующих органов должен привести жилое помещение в прежнее состояние в разумные сроки и в порядке, установленном органами, производящими согласование.

    Статья 29 часть 5 говорит, что если жилое помещение не было приведено в прежнее состояние, как того требует та же статья в части 3, то орган власти, осуществляющий согласование может подать иск в суд на собственника. Суд же может вынести решение или о продаже с торгов жилого помещения с выплатой, теперь уже бывшему собственнику, полной суммы за проданное жилье за вычетом судебных и иных издержек.

    В другом случае суд может вынести и другое решение – оставить жилое помещение собственнику, если сделанные изменения в планировке квартиры или устроенное переоборудование не угрожает жизни и здоровью граждан, не ущемляют их интересов, о чем говорится в ст.29 ч.4 ЖК РФ.

    Как оформить перепланировку?

    Чтобы оформить перепланировку произведенную вами в законном порядке требуется собрать следующий пакет документов:

    1. Заявление о перепланировке или переустройстве, которое подается на специальной форме, утвержденной органами власти федерального значения;

    2. Документы, подтверждающие право владельца на собственность или договор социального найма в подлинниках или копиях, которые должны быть заверены нотариусом;

    3. Проект перепланировки или переустройства жилого помещения, который должен быть выполнен в соответствии с требованиями органов, выдающих разрешение на перепланировку;

    4. Технический паспорт на жилое помещение, которое подвергается перепланировке или переустройству;

    5. Согласие всех, прописанных в данном жилом помещении, даже если они на этот момент отсутствуют;

    6. Если жилое помещение, подвергнутое перепланировке или переустройству, само является архитектурным, культурным или историческим памятником, либо является частью здания, относящегося к этой категории, то нужно будет получить заключение от органов, занимающихся охраной памятников архитектуры.

    Все вышеперечисленные документы подаются в межведомственную комиссию (МВК) по месту жительства.

    Если в вашем жилом помещении перепланировка уже сделана, то комиссия, скорее всего, не даст Вам своего разрешения. В этом случае Вам нужно будет обращаться в суд с исковым заявлением, с тем, чтобы Вам сохранили все произведенные изменения в жилом помещении. К исковому заявлению прикладываются все собранные ранее документы и отказ, полученный от межведомственной комиссии.

    Суд, рассмотрев все обстоятельства дела, может оставить внесенные Вами изменения в планировку жилого помещения, или произведенное переустройство, только в том случае, если это не угрожает жизни и здоровью остальных жильцов дома и при этом не нарушаются их законные права и интересы.

    Если вы решили перед тем, как начать перепланировку или переустройство своего жилого помещения, получить разрешение у межведомственной комиссии своего района, то вам следует подать заявление и пакет документов, перечисленный выше, непосредственно в комиссию или в многофункциональный центр.

    Основным отличием в этом случае будет проект перепланировки или переустройства (документ, который упомянут в перечисленном выше списке будет расширенным).

    В него должны входить:

    1. Заключение органов ГО и ЧС (пожарная служба);

    2. Заключение санитарно-эпидемиологической службы (СЭС);

    3. Заключение, обслуживающего ваш участок ДЭЗа, ЖЭКа или ТСЖ;

    4. Заключение архитектурно-строительного отдела местной муниципальной власти;

    5. Согласование газовой или электрической инспекции, в зависимости от вида проводимого переоборудования;

    6. Разрешение на перепланировку или переустройство, выдаваемое главным архитектором проекта здания (если сложность работ того требует).

    Этот составленный по требуемой форме проект, должен побывать на рассмотрении во всех этих службах с тем, чтобы каждая из них вынесла свое заключение о допустимости или недопустимости предполагаемых работ.

    Если жилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним, то заявитель может не представлять такие документы, как:

  • техпаспорт;
  • документы (или копии, заверенные нотариусом) на право владения жилым помещением;
  • заключение органов охраны культурных, исторических и архитектурных памятников о допустимости предполагаемых ремонтных работ (если здание числится в списке таких памятников).
  • Таким образом, каждый раз, когда вы что-то меняете у себя в квартире, помните, что есть такое понятие, как незаконная перепланировка, и к чему это может привести. Также нужно понимать, что хотя мы довольно долго живем в квартире, не исключено, что в один прекрасный момент мы захотим ее продать. Если Ваша перепланировка не узаконена, то конфигурация квартиры не будет соответствовать техническому паспорту. При купле-продаже (если это происходит по правилам), производится оценка квартиры, в том числе и соответствие ее конфигурации техническому паспорту. Здесь можно надеяться только на то, что новый покупатель согласится купить у Вас квартиру со всеми внесенными в нее изменениями. Тем самым новый собственник жилья возложит на себя весь возникающий груз ответственности.

    Все обзоры >>

    тел. +7/495/728-06-05
    факс 
    e-mail: info@interoffice.ru

    время генерации 0.0682401657104