933-2721 на главную карта сайта e-mail
Crown-Galaxy
Главная|О компании|Нас рекомендуют|Информация для посетителей|Обзоры рынка недвижимости|Заявка|Поиск

Обзоры рынка недвижимости

22.03.2006

«Только „Большой Сити” даст рынку 15 млн кв. м площадей»

О перспективах развития самых крупных промзон на территории Москвы и об особенностях их девелопмента корреспонденту газеты «Бизнес» Маргарите Федоровой рассказал директор отдела консалтинга Knight Frank Константин Романов.

— Каковы самые значимые проекты, реализуемые на месте выводимых промпредприятий в Москве? — Основные крупные промзоны, которые будут развиваться в ближайшее время,— это «Большой Сити», «Нагатино-ЗИЛ» и «Павелецкая». Сейчас Генпланом разрабатывается общая градостроительная концепция первых двух территорий.

В отличие от «Большого Сити» и «Нагатино-ЗИЛ» у промзоны «Павелецкая» пока нет единой концепции — это «лоскутное» проектирование. Насколько я знаю, девелоперы, реализующие здесь свои проекты,— «Ведис девелопмент», «Декра», Банк Москвы — занимаются развитием площадок без общего проекта для всей зоны в целом. Кроме того, продолжается реновация промзоны — на месте остатков завода ДСК-4, рядом со станцией метро «Печатники». Там будет построен многофункциональный комплекс, на части площадей планируется сохранить производство.

— По какой схеме планируется развивать проект «Большого Сити»? Будут ли участки распределяться на аукционе, или у большинства промзон уже есть собственники? — Пока условия вхождения в проект сторонних инвесторов прорабатываются. Вероятно, здесь будет применена схема частно-государственного партнерства как элемент взаимодействия частных инвестиций наравне с городскими. Например, девелоперы финансируют строительство коммуникаций, взамен получая площадки или уменьшенную долю города.

— Сколько площадей выйдет на рынок по итогам реализации проектов «Большого Сити» и «Нагатино-ЗИЛ»? — «Большой Сити» подразумевает строительство около 15 млн кв. м. Пока говорить о точном делении, сколько здесь будет жилья и сколько офисно-развлекательных объектов,— рано. Перед разработчиками концепции стоит задача создать в «Большом Сити» как можно больше жилых помещений, чтобы снизить напряженную транспортную ситуацию вокруг делового центра «Москва-Сити». В проектах столь глобального масштаба жилая часть всегда составляет не менее 50%.

В «Нагатино-ЗИЛ» сейчас реализуется первая очередь строительства городского технопарка Nagatino i-Land, но пока нет точных цифр будущей застройки территории. Проект реализует ОАО «Московский бизнес инкубатор» в рамках программы реформирования территории АМО ЗИЛ и при поддержке правительства Москвы. Площадка будущего технопарка расположена в западной части Нагатинской поймы и омывается с двух сторон Москвой-рекой. В основном здесь планируется строительство офисных и торговых объектов, а на участках рядом с рекой рекомендуется разместить жилье.

— Из чего складывается цена предприятия для девелопера, который хочет на этой территории реализовать тот или иной проект? — Оценивается потенциальное развитие площадки, при этом цена существующего предприятия в расчет не берется. Как правило, на этой разнице и работают рейдерские компании: они выкупают предприятие по номинальной стоимости порой совсем не эффективного бизнеса. Конечно, она существенно ниже, чем рыночная цена земельного участка, где можно реализовать девелоперский проект. Как правило, после выкупа предприятия рейдеры подготавливают всю разрешительную документацию, доводят до строительного ордера и продают. Реже развивают площадку самостоятельно.

— Сколько может стоить подобный инвестконтракт? — Покупатель, приобретающий участок со всей документацией в ЦАО, может заплатить $1 тыс. и даже больше за будущий кв. м.

Столь большая стоимость включает выкуп доли города.

— Как рассчитывается доля города в проектах на месте промзон? — Стандартное распределение долей либо 60 на 40, либо 70 на 30. Меньшая часть отходит городу. Однако специфика развития больших промзон обязательно подразумевает комплексное освоение территории: определяются зоны жилья, административного и социального строительства, транспортные узлы.

— Все интересные промзоны уже разобраны? — Нет, конечно. Многие предприятия станут интересны девелоперам и рейдерам, после того как начнется, например, строительство четвертого транспортного кольца. Как только транспортная доступность этих промзон улучшится, они сразу попадут под более пристальное внимание игроков рынка недвижимости.

«22 тыс. га под промзонами надолго обеспечат работой рейдеров и девелоперов» Сегодня в Москве вместо тех, кто не может грамотно использовать имеющийся у них земельный актив, приходят люди, умеющие извлечь из него максимальную выгоду.

О схемах реализации девелоперских проектов на месте промзон, а также о будущем этого рынка корреспонденту газеты «Бизнес» Маргарите Федоровой рассказал заместитель гендиректора ГК «Вашъ финансовый попечитель» Кирилл Савицкий.

— На какие параметры девелопер обращает внимание в случае решения покупки предприятия? — Одни из главных характеристик, которыми руководствуется девелопер,— это экономическое состояние предприятия и его местоположение. Кроме того, важный вопрос — внесено ли это предприятие в план, утвержденный правительством Москвы, по перебазированию или ликвидации предприятий. Обычно проблем с мощностями на таких предприятиях нет: сети в свое время проектировались даже с запасом.

При этом практически везде потребуется полная реконструкция коммуникаций.

— Какой самый удобный способ войти в проект редевелопмента промзоны? — Самый эффективный путь вхождения в проект с юридической точки зрения — покупка контрольного пакета акций предприятия у его собственника. Именно так осуществляла ряд своих проектов ГК «Вашъ финансовый попечитель». Например, еще в 1993 году «ВФП» приобрела контрольный пакет акций «АРЗ-3».

Сейчас «ВФП» управляет проектом по созданию на освободившейся после реструктуризации территории офисного комплекса общей площадью 90 тыс. кв. м. В 1997 году «ВФП» приобрела контрольный пакет акций завода «АРЗ6», расположенного рядом со Спартаковской площадью. На одной из площадок этого предприятия построен бизнесцентр класса А.

— Если руководство предприятия решает самостоятельно заняться перебазированием, что им надо предусмотреть, чтобы не стать объектом поглощения? — Как правило, акции большинства неработающих или неэффективных предприятий распылены между трудовым коллективом и его менеджментом. В этом случае самый эффективный путь — обращение менеджмента к надежной инвестиционной компании, которая сможет консолидировать контрольный пакет. Руководство предприятия можетв этом случае выступать как соинвестор проекта либо получить за свою долю акций рыночную цену. В этом случае, как правило, ошибочной является самостоятельная скупка акций: она проводится достаточно неэффективно, акционеры пытаются выяснить реальную цену акций «на стороне» и тем самым привлекают интерес рейдерских структур.

— Ваши прогнозы развития этого рынка. Хватит ли промзон на всех желающих? — Основная часть промышленных предприятий в Москве убыточна либо неэффективна, поэтому процесс редевелопмента территорий таких предприятий будет продолжаться и дальше. Если учитывать, что в Москве промзоны и заводы занимают 22 тыс. га, работы для девелоперов и рейдеров хватит еще на долгие годы.

Все обзоры >>

тел. +7/495/728-06-05
факс 
e-mail: info@interoffice.ru

время генерации 0.0670249462128